21 settembre 2017

Polizza per Casa di Provenienza Donativa: Tutela dalla Rivalsa degli Eredi

Assicurazioni per immobili di provenienza donativa: come funzionano, quali problemi si possono verificare, tutele e coperture assicurative.
La donazione, contratto con il quale un soggetto donante, per spirito di liberalità, trasferisce un proprio diritto ad un altro soggetto donatario, è un istituto molto utilizzato in Italia. I motivi della diffusione di tale pratica vanno ricercati negli indubbi vantaggi fiscali della donazione porta con sé. Insieme ai benefici di natura tributaria, la donazione è caratterizzata anche da alcuni svantaggi che, nei fatti, la rendono un’arma a doppio taglio tanto che negli ultimi anni sono nate apposite polizze di assicurazione per case ricevute in donazione, di cui illustriamo le caratteristiche e le utilità in questo approfondimento, con anche un'intervista all'avv. Alberto Saiu, amministratore delegato di Titolo Sicuro, agenzia specializzata in questo tipo di prodotti assicurativi.

Donazione di immobili ed eredità: i problemi in caso azioni a tutela dei legittimari e richiesta di restituzione. La donazione è stata concepita dal nostro legislatore come una sorta di anticipazione sull’eredità. Ed è proprio questo rapporto tra contratto di donazione e materia successoria a rendere insidioso il terreno sul quale ci stiamo muovendo.

La legge italiana prevede che a determinati soggetti detti legittimari (coniuge, ascendenti e discendenti) sia riservata una quota del patrimonio del de cuius (colui della cui eredità si tratta). Pertanto se un soggetto abusasse in vita dell’istituto della donazione, erodendo volutamente il patrimonio da lasciare in eredità ai legittimari, questi potrebbero agire al fine di “riportare” i beni donati all’interno della massa ereditaria per veder soddisfatto il proprio diritto all’ottenimento della quota di legittima.

Proprio per garantire una tutela al nucleo familiare, il legislatore ha previsto che le azioni a tutela dei legittimari si prescrivano in tempi molto lunghi (20 anni dalla donazione e 10 dalla morte del de cuius). Durante questo lasso di tempo i legittimari possono agire contro il donatario per riottenere il bene a lui donato dal de cuius.

Ma cosa succede se il donatario avesse alienato il bene ad un terzo? Bene, se i legittimari non riuscissero a soddisfarsi nei confronti del donatario (perché incapiente) questi potrebbero chiedere la restituzione del bene al terzo acquirente. Facciamo un esempio:
  • Tizio ha due figli Caio e Sempronio. Nel 2010 Tizio dona a Caio un immobile del valore di 300.000€ e a Sempronio un immobile da 100.000€.
  • Nel 2016 Tizio muore lasciando testamento. Il suo patrimonio è pari a 90.000€.
  • La legge (art. 537 c.c.) prevede la "riserva a favore dei figli": se il figlio è uno solo è pari alla metà del patrimonio del de cuius, se sono due o più è pari a due terzi del patrimonio del de cuius da dividere equamente (l'altra metà / l'altro terzo del patrimonio è liberamente disponibile e il de cuius può provvederne la donazione ad enti o persone).
  • Per rispettare la legge, Tizio decide di lasciare 1/3 del suo patrimonio – pari alla quota di cui può disporre liberamente – al suo partito politico (30.000€) e di lasciare ai due figli i rimanenti 60.000€ (pari a 2/3 del totale) che Caio e Sempronio si dovranno spartire equamente (30.000€ a testa).
  • Sempronio però è insoddisfatto perché, a differenza del fratello, ha ricevuto in donazione, nel 2010, un immobile di valore molto più modesto. Cosa può fare allora Sempronio? Sempronio può agire al fine di “riportare” i due immobili donati all’interno della massa ereditaria da suddividere.
  • Questa “finzione giuridica” farà sì che il patrimonio di Tizio, sul quale verrà calcolata la quota di legittima da assegnare ai figli, non sarà di 90.000 €, ma di 490.000€: 2/3 di 490.000 sono pari a 326.667 €. Ogni figlio avrebbe dovuto ricevere, almeno, 163,333 €. Ma siccome Sempronio, tra la donazione dell’immobile e l’eredità, ha ricevuto solo 130.000€, è suo diritto chiedere al fratello i 33.333 € mancanti.
A questo punto, se Caio restituisse al fratello i 33.333€ non ci sarebbero problemi, ma mettiamo caso che Caio abbia venduto l’immobile ricevuto in donazione nel 2010 e speso tutti i soldi. Come potrebbe Sempronio vedere soddisfatto il suo diritto? La legge prevede che Sempronio possa bussare alla porta di colui il quale ha acquistato l’immobile da Caio e chiedere, alternativamente, o la restituzione dello stesso o la quota di legittima pretemessa (33.333€)!

Appare evidente che io, acquirente di un immobile, non voglia assumermi il rischio di vedermi arrivare sotto casa il Sempronio della situazione che avanza richieste su un immobile che io ho legittimamente acquistato.

assicurazione casa donazione sicuraAltro problema di grandissima rilevanza è quello relativo al fatto che l’immobile debba essere restituito al legittimario libero da qualsiasi vincolo e ipoteca. Pertanto, anche ammettendo che io mi voglia assumere il rischio di comprare un immobile di provenienza donativa, non troverò nessuna banca disposta a finanziare detto acquisto con un mutuo ipotecario la cui garanzia sia, appunto, un'ipoteca su tale immobile (precisiamo che l'ipoteca per un mutuo acquisto casa può essere posta su un qualsiasi immobile di cui si abbia la proprietà, ma è ovviamente prassi comune che venga posta sull'immobile che si acquista tramite il mutuo stesso). Nel caso Sempronio dovesse avanzare pretese sull’immobile, io acquirente ne perderei la proprietà e la banca mutuataria perderebbe l’ipoteca posta a garanzia del mutuo che mi è stato concesso. Questo è il motivo per il quale le banche non finanziano questo tipo di operazioni.

Il problema è ben più serio di quello che si possa pensare: gli ultimi dati ISTAT ci indicano che in Italia gli immobili di provenienza donativa potrebbero essere oltre 2 milioni. Una fetta enorme del patrimonio immobiliare italiano, di fatto, non trova sbocco sul mercato.

Come scrivevamo nell'articolo citato all'inizio di questo approfondimento, esistono alcuni sistemi utilizzati per superare i problemi sottesi all’acquisto di un immobile di provenienza donativa, ma non sempre risultano efficaci e/o economicamente sconvenienti:
  • Riduzione di prezzo e/o costi ulteriori addossati al venditore
  • Mancata concessione del mutuo all’acquirente
  • Risoluzione della donazione per mutuo dissenso
  • Prestazioni di garanzie, considerate non idonee (fideiussione a carico del donante)
  • Rinuncia dei legittimari all’azione di restituzione, possibile solo dopo la morte del donante
Questi escamotage sono spesso poco efficaci e coprono esclusivamente alcuni rischi a cui l’acquirente e l’istituto di credito si espongono: ad esempio, nessuno di questi rimedi tutela i soggetti coinvolti dalle pretese di un erede non conosciuto. Altri espedienti, come la fideiussione, sono stati dichiarati addirittura illegittimi (sentenza Tribunale di Mantova 2011).

Polizza casa per immobili donati: una tutela efficace per case in donazione e mutuo ipotecario. Una risposta decisamente efficace è arrivata, però, dal mercato assicurativo. Negli ultimi due anni hanno fatto la loro comparsa sulla piazza una serie di polizze assicurazione casa capaci di tutelare le parti coinvolte in compravendite di immobili di provenienza donativa. Queste polizze prevedono che in caso un legittimario agisse contro il terzo acquirente per ottenere la restituzione dell’immobile o il corrispettivo in denaro della quota di legittima pretermessa, l’assicuratore si sostituirebbe all'assicurato e pagherebbe la somma di denaro richiesta dal legittimario. Questo consentirebbe all'acquirente di mantenere il diritto di proprietà sul bene e, conseguentemente, la banca manterrebbe l’ipoteca a garanzia del mutuo.

Abbiamo avuto modo di parlare con l'avv. Alberto Saiu, Amministratore delegato di Titolo Sicuro, l’agenzia che insieme ad Aon commercializza in Italia la polizza Donazione Sicura:
"La soluzione assicurativa porta con sé innumerevoli vantaggi. Tutti i soggetti coinvolti traggono un beneficio: il venditore troverà accesso al mercato immobiliare e sarà in grado di vendere il proprio bene ad un prezzo allineato a quello che verrebbe pagato per un immobile non proveniente da donazione, l’acquirente si tutela da eventuali sorprese e l’istituto di credito potrà concludere, in tutta serenità, un contratto di mutuo".
Questo tipo di polizze rappresentano una novità in termini assoluti, tanto che, nel 2015, Donazione Sicura è stata inserita tra i prodotti assicurativi più innovativi dell’anno:
"La novità principale che caratterizza Donazione Sicura - continua Alberto Saiu - è data dal fatto che la polizza non prevede una scadenza. Sotto questo aspetto siamo stati dei pionieri. L’assicurazione opererà fino a che non si prescriveranno i diritti di riduzione e restituzione di cui sono titolari i legittimari. Stiamo parlando di svariati decenni. L’acquisto della casa è probabilmente il maggior investimento della nostra vita. Questo è il motivo per cui ci affidiamo ai Lloyd’s, il mercato assicurativo con i più alti rating di solvibilità al mondo".
Le polizze a tutela degli immobili di provenienza donativa hanno ricevuto una entusiastica risposta da parte del mercato:
"In una prima fase abbiamo dovuto fare cultura. Abbiamo incontrato gli uffici legali dei più grandi istituti di credito italiani, ci siamo confrontati con i migliori studi legali e notarili del paese al fine di capire come poter garantire il miglior servizio possibile ai nostri clienti. Ad oggi tutti i principali gruppi bancari accettano Donazione Sicura come una valida garanzia a supporto della concessione di mutuo per l’acquisto di un immobile di provenienza donativa. Nell'ultimo anno abbiamo reso possibile la conclusione di oltre 4.000 compravendite. Possiamo stimare che grazie a Donazione Sicura siano stati concessi mutui per oltre 700 milioni di euro".
A proposito dei tempi di stipulazione e dei costi della polizza casa Donazione Sicura, l'avv. Saiu ci informa che:
"Le tempistiche con cui le polizze vengono emesse sono molto rapide. Attraverso una piattaforma on line la polizza può essere acquistata in pochi minuti. Per quanto riguarda il prezzo, prendendo ad esempio un immobile da 230.000 € circa, ci assestiamo intorno ai 900/1000€, da pagare una sola volta. Sicuramente anche sotto questo aspetto la polizza presenta degli indubbi vantaggi rispetto agli altri rimedi. Da ultimo è interessante ricordare che Donazione Sicura “segue” l'immobile: in caso di successive vendite la polizza continuerà a dispiegare le sue garanzie, andando a tutelare dalle richieste avanzate dagli eredi legittimari, colui il quale, di volta in volta, sarà proprietario dell'immobile".
Dopo anni di grande confusione, finalmente, si è giunti alla soluzione del problema e probabilmente, da oggi in avanti, compravendere un immobile di provenienza donativa non sarà più gravoso come in passato.

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